房地产代建项目是啥意思

　　近两天经纪人大学群里有经纪人朋友问“雄安的新民居交易能不能做？拆迁怎么算？”近两年很多村镇都突然出现了一批新房源，位置几乎都围绕在城市地带，价格极其诱人，而且他们都有一个相同的外号——“新民居”！那么有很多人会有疑惑，什么是新民居啊？这大产权和村产还没整明白呢，就又多出来一个新民居？新民居和大产权、村产之间的区别有是什么啊？

　　今天一哥来跟大家把“新民居”聊得透透的！

　　什么是新民居

　　很多人认为新民居就是村产，就是小产权，其实不然。

　　新民居属于政府规划项目，所占地为村里的闲置用地，省农工委批准，正规的新民居项目在河北省建设厅政府网站上均有公示，正规的新民居也有正规的开发商，楼的质量完全有保障。

　　新民居由于土地的性质，落不了本村的户口，购房贷不了款，只能一次性或是分期，所以城市和外地户口的人也可购买。正规的新民居基本都在城市内环以外，建议选购新民居的时候优先选择紧靠主路的或将要交工的楼盘。

　　新民居和大产权的区别

　　大产权就是我们平时说的“全产”70年产权住宅。

　　一、两者土地性质不同

　　新民居所占有土地是集体土地，而大产权房所占有土地是国有土地，是开发商通过招拍挂取得国有土地使用权的，中国的土地都是国有的，大产权的商品住宅是开发商从政府手上租了七十年，交着地钱，所以房屋价格要高。而新民居是省里直接给当地村批的项目，所占地还是属于当地村，开发商只是属于代建的性质，土地成本低，所以房屋价格要低。

　　二、付款方式不同

　　新民居由于土地的性质决定了它是不能办理贷款的，而大产权房由于有国有土地使用证和商品房预售证，是可以到银行办理贷款的。因此所有的新民居目前依照各地政策，只能是一次性全款购买，或分期交付。

　　三、户口问题

　　新民居的房子购买后是不能落户的，大产权的房子是可以落户的。如果新民居能落户口的话，也会注明不能享受当地村民的同等待遇，因为如果若干年后要拆迁了，当地村民是有地的补偿款的，如果你的户口落到了村里，等于是去分地了。

　　四、房本问题

　　新民居的本由当地村或开发商开具，只是证明你有房屋的使用权而已，不能去银行做抵押。简单来说，正规的新民居自己居住是完全没问题。因为新民居项目是由省里直接给当地村批的项目，不通过市里房管局管辖，而且地还是属于当地村，所以不会有大产权的商品房的那种房本.。

　　五、交易问题

　　新民居的再次交易，可以通过开发商或村里协商，进行购房手续的更名，不通过房管局的过户手续。

　　新民居和村产（小产权）的区别

　　可以肯定的说，新民居和村产有着本质的区别。

　　村产就是我们平时所说的“小产权”，一般是一些村集体组织或者开发商在集体土地上建造房屋，项目没有经过政府的许可，是不合法的，如果国家要强制拆迁的话，非本村居民是得不到补偿的。而且政府也没有同意让盖房，所以不会有房屋的补偿款，更不会有房本，说直白些，就是违法项目，施工质量也得不到保障。

　　而新民居是为了改善农民生活环境由政府部门规划的项目，所占用土地都是村里的闲置用地，项目都是由省农工委、国土资源厅、规划局审查批准的，是正规合法的项目，不用担心强拆的问题。若干年后如果涉及到拆迁，也会有房屋的补偿款，所以和纯村产是有着本质上的区别。

　　新民居交易风险是什么

　　一、购买新民居的风险是什么？

　　新民居的本由当地村或开发商开具,只是证明你有房屋的使用权而已,不能去银行做抵押。简单来说,正规的新民居自己居住是完全没问题。因为新民居项目是由省里直接给当地村批的项目,不通过市里房管局管辖,而且地还是属于当地村,所以不会有大产权的商品房的那种房本。这也就涉及到将来如果有拆迁是不能够获得和大产权房一样的拆迁补偿的。

　　二、新民居是否可以落户？孩子上学问题如何解决？

　　新民居的房子购买后是不能落户的。如果新民居能落户口的话,也会注明不能享受当地村民的同等待遇,因为如果若干年后要拆迁了,当地村民是有土地的补偿款的,如果你的户口落到了村里,等于是去分地了。不能落户也就意味着孩子只能通过办理各种手续借读于当地的学校。

　　三、新民居是否可以买卖？投资价值怎样？

　　新民居的再次交易,可以通过开发商或村里协商,进行购房手续的更名。不通过房管局的过户手续。由于新民居价格成本低，是一种低投入不成熟的投资产品，其投资风险也相对较大。

　　四、新民居的未来政策倾向会是怎么样的？

　　新民居建设是统筹城乡发展的有效途径和突破口。它既可以改善农民生活水平，改善农村基本生活环境，增进农民福祉，缩小城乡差距，又可以节约用地。为集约节约利用农村土地资源，保护18亿亩土地红线，改善农村生产生活条件，改善村容村貌，政府对新民居建设起着重要的推动力。

　　在国家土地资源固定且农用地越来越少的硬性约束条件下，如何确保耕地总量不减少、质量不降低，同时，又要为工业化、城镇化提供土地资源，就只能向农村建设用地主要是村址占地找出路。因此，新民居建设会是地方政府的重中之重，但同时也会因地制宜，避免盲目扩建。

　　一哥总结

　　新民居的低总价对于刚入社会的工薪层来说在价格上确实存在很大的诱惑力，但从长远角度来说孩子上学、房屋过户、拆迁补偿等等还存在很大的问题。所以还是建议慎重购买新民居。如果中介朋友在有客户购买新民居要提前做好风险告知哦！

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