房地产开发经营企业确认当期因销售房地产不符合

1、房地产开发企业在销售自行开发的房产时，需明确纳税义务的发生时间若购房合同未特别指定收款方式，则一般视作预收款企业于实际收到预收款时，需开具编码为“602”的普通发票，此时视为纳税义务开始产权登记办理后，即为最终纳税义务发生时间若企业提前开具适用税率增值税发票，则发票开具之日。

2、采取赊销或分期收款销售方式的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收入，但前提条件是土地和商品房已经移交给买主跨年度代建工程的收入确认对于跨年度的代建工程，在年末可以按工程完工的百分比确认收入和费用这些条件是根据房地产开发企业的经营特点和企业会计准则ndash收入的相关规定来确定的。

3、按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额销售额的计算公式如下 销售额=全部价款和价外费用当期允许扣除的土地价款÷1+11%。

4、开发商销售收入的确认是按照企业会计制度的收入口径来确认的，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制与交易相关的经济利益能够流入企业相关的收入和成本能够可靠计量这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条。

5、所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认二 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现依据上述规定，采取分期收款方式销售商品房的应按合同约定的日期分期确认收入预缴企业所得税房。

6、举例以ABC房产公司为例，该公司于2013年开发了D楼盘2013年至2015年，分别取得预售房款1000万元2000万元3000万元2015年产品完工，2016年产品开始交付业主2016年账面确认销售收入6500万元，其中500万元为2016年1月预收，并在交付后确认销售收入账面确认销售成本5200万元，税金附加533万元D楼盘可。

7、企业进行成本费用的核算与扣除时，必须区分期间费用和开发产品计税成本已销开发产品计税成本营业税金及附加土地增值税等可以当期按规定扣除开发产品计税成本的核算需按照第四章的规定进行处理已销开发产品的计税成本，根据当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本计算尚未出售的已完工开发。

8、房地产企业所得税预缴账务处理答房地产企业预缴所得税会计处理国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631号，关于未完工开发产品的税务处理问题中明确开发企业开发建造的住宅商业用房以及其他建筑物附着物配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的。

9、三开发项目位于其他地区的，不得低于5%四属于经济适用房限价房和危改房的，不得低于3%2房地产开发经营业务企业所得税处理办法第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额3开发产品完工后，企业应。

10、房地产预售收入不是销售房地产的销售收入由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的法律依据。

11、付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率15%计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整依据以上文件精神，你单位已经发生企业所得税的纳税义务税。

12、第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造销售住宅商业用房以及其他建筑物附着物配套设施等开发产品除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工 一 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 二 开发产品已开始投入使用#xFFFD 三 开发产品已取得了初始产权证明。

13、答案ACD 选项B，房地产企业取得土地使用权支付的契税不允许在计算销售额时扣除选项E，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。