房地产开发情况汇报

　　[ 导读 ]

2016 房企年报中的那些「新」动向。

　　2016 年，房地产市场销售再创新高，其根本原因在于巨量的货币投放与实体经济复苏缓慢之间形成的巨额「资产荒」缺口，同时也受房地产整体去库存大政策下信贷、货币、税收政策的刺激，「居民加杠杆」成为房地产市场繁荣的最大推手。

　　而城市分化加剧、地价不断攀升、行业毛利率下滑，加之融资渠道受限，导致项目资金需求与市场风险急剧增加，开发企业面临的资金压力和专业要求空前加大，仍然是房企需要面临的问题。

　　企业需要通过各种途径分散风险，传统开发模式面临转型，资金、资源与专业的合作共赢将成为企业转型发展的主流趋势，合作开发、轻资产运营或多元化投资等将成为房企规避风险的必然选择。

　　4 月，房企 2016 年报陆续发布，我们研究了 30 多份，对于其在转型创新业务方面取得的成果做了一下总结。

　　概言之，可归结为「四新」。

「新财源」

　　物业：房企扎堆物业分拆上市

资料来源：公开资料

克而瑞咨询 制表

　　物业分拆上市核心原因就是房企必须牢牢抓住自己无法简单复制与取代的竞争力，以应对市场的调整与挑战。因为消费者也越来越明白，房屋一旦入住，不管是开发商品牌、销售员的笑容，还是外观设计，都已经并不重要了。只有天天还在运营的物业服务才是决定满意度的关键，也是日后决定二手房屋价格的核心竞争力。

　　从这一点来说，分拆物业上市的背后，瞄准的是庞大的业主群体，这是在为未来的社区 O2O 做铺垫。构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

　　物业公司属于轻资产劳动密集型企业，资产规模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产，实际上较难获得传统的银行融资。但由于物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定，因此物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券，为拥有物业公司的房企开拓了一条新的融资渠道。

「新战略」

　　商办：商办物业开发或持有运营被更多房企写入新年战略

资料来源：公开资料

克而瑞咨询 制表

　　商业地产上半场的发展在于跑马圈地、广泛布局，以规模促品牌。随着行业竞争的加剧，增量项目锐减，而过剩的存量项目则面临着生存和盘活难题。对项目的优化、改造、提升能力一方面是企业的生存之本，另一方面也是其在资本市场上获得认可，实现退出的底层基础。

　　随着国内首单 CMBS 的落地，商业地产证券化之路燃起希望，商业项目的金融属性进一步被激活。存量市场中，资产管理和整合能力将取代拿地开发能力，成为规模化发展的核心要素。商业地产开发和运营越来越多的被房企加入发展战略，作为重要业务板块之一，或许是看到了商业地产证券化，甚至是 REITs 发展的大前景。

「新市场」

　　海外：未来，一带一路或将成房企布局重点

资料来源：公开资料

克而瑞咨询 制表

　　纵观这些房企「走出去」选择的区域，基本集中在中国海外移民的目的地，如美国、澳大利亚、英国、马来西亚、中国香港等，所开发的项目，也绝大多数都是卖给中国人，他们的项目销售多数也是在国内完成。这种表面上的「走出去」，实际上是「项目在外，市场在内」。

　　而「一带一路」的沿线国家和地区，多为发展中国家，其中很多国家的发展程度低于中国，房地产市场也处于待开发的状态。现在国家的「一带一路」战略已在大举布局，沿线国家也都在积极响应，可以预期中国与这些区域的经济贸易往来在未来一段时间会以几何级数递增，对房地产行业来说，相比这些区域，具有优势的住宅开发、商业配套、专业物业管理输，可能会打开一片意想不到的广阔市场。

「新布局」

　　2017 年房企创新业务发展布局：物业、商办、合作&收并购是重点

资料来源：公开资料

克而瑞咨询 制表

　　从表中可以看出，物业、商业仍然是未来一年这些房企发展的重点业务，房地产开发业务要求的蓄客能力和国内的商业资产证券化政策是影响这两项业务发展的重要原因。

　　随着房企战略转型的升级，组织架构和管控体系的调整也被房企列为战略重点；而土地的稀缺性和高价格也促使越来越多的房企选择收并购和合作的方式来获取新的项目；地产金融则是由原来的互联网融资平台向独立的金控平台转变，更多作为独立的平台对外进行投资。

　　综上来看，近两年，地产业务产业链上下游衍伸的相关业务是房企创新的重点。但是也有房企仍然在尝试非地产相关行业的多元化创新业务。

　　房企多元化业务

　　多元化业务的典型代表万科集团将物流地产、滑雪业务、长租公寓、养老业务作为发展重点：

　　物流地产：

截至 2016 年底，万科物流地产累计已获取 18 个项目，总建筑面积约 147 万平方米，其中， 2016 年新增项目 10 个，新增可租赁面积 96 万平方米。

万科物流地产将继续坚持「聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品」的核心战略，做大规模，丰富产品线，力争成为客户认可度最高的物流地产服务商。

　　滑雪业务：

截至 2016 年底，万科已经运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目，初步树立了万科冰雪品牌形象，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一。2016 年底，万科松花湖度假区正式升格为国家 4A 旅游景区。

冰雪度假业务的目标是力争形成较强的市场影响力和认可度，在山地户外行业建立万科标准，进行标准输出。

　　长租公寓、养老业务：

万科长租公寓已整合形成了统一的对外运营品牌——「泊寓」。2017 年，公寓业务将加速规模扩张，实现业务专业化管理，继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台，提升业务运营效率和客户体验。

万科首个大型养老社区杭州随园嘉树项目，自 2015 年投入运营以来，目前已有 600 余位长者入住，成为 2016 年 G20 峰会的接待参观点。

　　TOD 模式：

在核心城市土地供应日益紧缺的背景下，本集团将继续携手合作方，积极探索包括「轨道+物业」、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式，以突破增长瓶颈，实现持续发展。

　　此外，万科还将继续深化在养老、教育等有潜力业务方向的探索。

　　其他房企主要多元化业务方向：

资料来源：公开资料

克而瑞咨询 制表

　　综合实力强、高适应性的房企将胜出

　　2017 年，围绕着「房子是用来住的，不是用来炒的」和「三四线去库存」的双重政策诉求，行政手段的应用将使房地产市场表现呈现不确定性。

　　「两会」提出因城施策去库存，随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。

　　随着调控的深入和行业资金的改变，预计行业未来的生产、经营模式有可能随之发生转变，此时客户粘性高、综合经营能力强、多元化发展的企业优势将更加突出，也更能适应行业的新变化。

合作及业务联系：huangtian@cric.com

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